KKO 2008:8 Kiinteistön kauppa – Laatuvirhe – Reklamaatio

Kiinteistön ostaja purki kiinteistöllä olleen rakennuksen ja ilmoitti sen jälkeen rakenteissa havaituista virheistä myyjälle. Kysymys oli siitä, mikä merkitys rakennuksen purkamisella on ostajan oikeuteen vedota virheisiin

Korkeimman oikeuden mukaan ostajan olisi pitänyt ilmoittaa myyjälle kanteessa väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta. Ilmoitus olisi pitänyt tehdä joka tapauksessa ennen kuin rakenteet on purettu kokonaan. Selvää on, että jos rakennuksen purkaminen on ollut väitetyin tavoin välttämätöntä virheiden korjaamiseksi ja talon saattamiseksi asumiskelpoiseksi, sanottujen virheiden merkitys hinnanalennusvaatimuksen mahdollisena perusteena on ollut tai sen on pitänyt olla jo ennen purkamispäätöksen tekoa ostajan tiedossa.

Reklamaation avulla myyjä saa ostajalta tiedon siitä, ettei tämä pidä hänen tekemäänsä suoritusta sopimuksenmukaisena. Pääsääntöisesti oikeus esittää vaatimuksia virheellisen suorituksen johdosta menetetään, ellei reklamaatiota ole tehty kohtuullisessa ajassa. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää. Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä.

Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä.

Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. Käsillä olevassa tapauksessa tarkasteltavaksi tulee rakennuksen purkamisen merkitys reklamaatiovelvollisuuden kannalta.

Asiassa ei ole selvitetty eikä muutoinkaan voida enää päätellä, että myyjät olisivat menetelleet kauppaa tehtäessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ostaja on laiminlyömällä oikea-aikaisen virheilmoituksen menettänyt oikeutensa vedota kanteessa väitettyihin kaupan kohteen virheisiin.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu Myös

Kiinteistökaupan purkaminen ja sen edellytykset

Kiinteistökauppa voidaan osapuolten tahdosta purkaa sopimuksella. Tällainen sopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja huomioida tulee se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero sekä alkuperäisestä

Lue Lisää »