Kosteusvaurio asuinkiinteistössä johtuu usein asunnossa olevasta virheestä, mikäli se ei ole ollut kummankin osapuolen tiedossa, tai mikä olisi tullut havaita tavanomaisella huolellisuudella. Kiinteistökaupassa myyjän ja ostajan vastuut kiinteistön virheestä määräytyvät maakaaren 2 luvussa. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa ostajalle on asetettu myytävän kiinteistön tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella. Normaalitilanteessa edellytetään huolellisuutta, jota voidaan yleisesti olettaa osoitettavan arvokasta omaisuutta hankittaessa. Säännöstä sovellettaessa ostajan oma kiinteistöalan asiantuntemus saattaa tiukentaa hänen tarkastusvelvollisuuttaan.
Kosteusvaurio asuinkiinteistössä on yksi tyypillisimpiä laatuvirheitä asunnoissa. Kosteusvaurion havaitsemisesta tulee heti reklamoida myyjää. Maakaaren perusteluissa on mainittu ostajan tarkastusvelvollisuutta tiukentavana seikkana tilanne, jossa hän havaitsee kosteusvaurioita myytävän kiinteistön seinissä. Tällöin ostajan on ryhdyttävä tavallista tarkempaan tutkimukseen rakennuksen mahdollisten vikojen selvittämiseksi. Toisaalta myyjän tiedonantovelvollisuuden vuoksi kosteusvaurioiden salaaminen voi hyvinkin täyttää kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn kriteerit, jolloin ostaja joka tapauksessa voi vedota laatuvirheeseen.
Kosteusvaurio Asuinkiinteistössä & Maakaari
Rakennusten osalta maakaaren esitöissä on katsottu, että rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kun tiloihin, esimerkiksi ullakolle tai kellariin, on esteetön pääsy. Normaalitapauksessa ostajan ei voida edellyttää turvautuvan asiantuntija-apuun. Kuitenkin ostajan havaitsemat epäilyttävät seikat, joiden merkitystä hän ei pysty itse arvioimaan, saattavat yksittäistapauksessa johtaa tarpeeseen käyttää asiantuntijaa. Rakennusalan ammattilaisen avulla voidaan ennen kaupantekoa pyrkiä selvittämään kaupan kohteen kunto, ja erityisesti asuinkiinteistöjen kaupoissa tällainen menettely on viime aikoina yleistynyt. Esimerkiksi asunnolle tehty kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta kaupanteon jälkeen ilmitulleista virheistä, vaan se on keino kertoa ostajalle kohteen yleiskunnosta ja mahdollisista riskipaikoista. Asunnon myyjän voi myös miettiä, kannattaako tilata kuntotarkastus rutiininomaisesti heti, kun laittaa asunnon tai omakotitalon myyntiin. Kuntotarkastukseen kannattaakin etsiä pätevä tarkastaja, ja antaa tarkastajalle tarkat tiedot rakennuksesta sekä mahdollisesti olla myös itse mukana tarkastuksessa.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Piilevät Virheet Asunnoissa
Asunnon tai kiinteistön piilevät virheet eivät välttämättä tule tavanomaisessa tarkastuksessa esiin. Hyvin suuri osa asunto- ja kiinteistönkauppariidoista koskee juuri piileviä virheitä. Useissa riidoissa taloon on tehty kuntotarkastus, mutta riidelty virhe ei ole välttämättä löytynyt tarkastuksessa. Kuntotarkastusraportti antaa paljon tietoa rakennuksen ikääntymiseen liittyvistä korjaus- ja huoltotarpeista, sekä se kertoo rakennuksen yksilöllisistä riskispaikoista ja virheistä, jotka voidaan havaita pintatarkastuksessa. Kuntotarkastus ei kuitenkaan tuo varmuudella esiin rakennuksen piileviä virheitä. Niistä vastaa myyjä, vaikka kuntotarkastus olisi tehty. Ammattitaidoton tarkastus voi myös antaa talon kunnosta virheellisen kuvan tai aiheuttaa turhia korjauksia. Tavanomainen kuntoarvio tehdään aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta. Esimerkiksi kosteusmittaus tehdään pintamittarilla, eikä silloin havaita rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä kosteusvaurioita. Jos kohdetta myydään kuntotarkastettuna, se ei siis välttämättä tarkoita että kiinteistö on virheetön. Tavanomainen kuntotarkastus ei takaa sitä, että talossa ei jälkeenpäin voisi löytyä piileviä virheitä.
Kuntotarkastaja vastaa tilaajalle työstään kuluttajansuojalain palvelusäännösten mukaisesti, jos tilaaja on kuluttaja, ei yritys. Laki edellyttää, että kuntotarkastaja tekee työnsä ammattitaidolla ja huolellisesti. Kuntotarkastaja vastaa siitä, että havainnot, päätelmät ja suositukset ovat oikeita ja kattavia, ja että tarkastus on tehty sovitussa laajuudessa. Kuntotarkastajan pitää myös neuvoa tilaajaa ja selvittää selkeästi, mitä kuntotarkastus sisältää ja mitä se ei sisällä. Erityisesti tutkimukseen tai tutkimustapaan liittyvistä rajoituksista pitää kertoa tilaajalle, esim. mitä valitulla menetelmällä on ylipäätänsä mahdollista selvittää. Tarpeen vaatiessa tarkastajan pitää kehottaa tekemään lisätutkimuksia, jos tarkastus paljastaa selvän riskipaikan. Kuntotarkastaja vastaa ainoastaan omasta työstään. Tilaaja voi vaatia palkkion alennusta, palkkion palautusta tai sopimuksen purkua, jos kuntotarkastaja on tehnyt työnsä ammattitaidottomasti tai huolimattomasti. Kuntotarkastaja ei kuitenkaan lähtökohtaisesti vastaa asunnon tai kiinteistön virheistä, vaan niistä vastaa myyjä. Kuntotarkastajan korvausvastuu vahingosta voisi aktualisoitua tilanteessa jossa asunnosta tai omakotitalosta löytyisi kaupan teon jälkeen ilmeinen virhe, jota ei ole mainittu kuntotarkastusraportissa. Vahingonkorvaustilanteissa kuntotarkastajan vastuu ja sovellettava lainsäädäntö riippuvat muun muassa siitä, kuka on tilannut kuntotarkastuksen, kuinka suuri vahinko on, onko vahingolla ja kuntotarkastajan työllä ollut syy-yhteyttä, sekä onko vahinko johtunut kuntotarkastajan huolimattomuudesta.
Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan tarkastusvelvollisuus rajautuvat toisiinsa. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin säännöksen mukaan myyjän antamat tiedot rajoittavat ostajan tarkastusvelvollisuutta: ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Tämän vuoksi yksittäistapauksissa jää oikeuskäytännön varaan se, miten tuo raja asetetaan.
Kuitenkin jos myyjä tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta on salannut jonkin kiinteistöä koskevan ja siihen vaikuttavan seikan, tai antanut kiinteistöä koskevia puutteellisia tietoja, hän ei vältä virhevastuutaan vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Sama koskee tilanteita, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Rajanveto myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuden välillä ei useinkaan ole helppoa tehdä, koska myyjän antamat virheellisetkin tiedot pääosin poistavat ostajan tarkastusvelvollisuuden. Rajanveto on vaikeinta juuri silloin, kun ostaja ei tarkastuksessa ole havainnut myyjän ilmoittamatta jättämää kiinteistön ominaisuutta, eikä myyjä ole menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Kosteusvaurioita epäiltäessä, sekä myyjän ja ostajan vastuun rajanvedon alueilla liikuttaessa tai muuten vähänkin epäselvissä kiinteistöä koskevissa tilanteissa, on ostajan tai myyjän syytä tukeutua kiinteistöriitoihin perehtyneen asianajotoimiston puoleen.
Viimeisimmät kommentit