Hometalo

Hometalo

Hometalo on painajainen, johon kukaan ei haluaisi joutua. Riippuen onko kyseessä asunto-osake vai kiinteistö, on hometalo tapauksissa pieniä eroavaisuuksia.

Hometalo & Asunto-osake Kauppa

Asunnossa olevan homevaurion huomaa usein sitä kautta, että joku tai jotkut asunnossa asuvista tai oleskelevista alkaa oirehtia. Homevaurion voi paljastua myös sitä kautta, että löytää asunnosta kosteusvaurion tai muita epätavallisia jälkiä.

Ensimmäinen asia, mitä homevaurion havaitsemisen jälkeen tulisi tehdä, on kutsua paikalle kuntotutkija. Kuntotutkijan tehtävänä on muun muassa tarkastaa vaurioiden laatu ja vakavuus, ja selvittää, voisiko myyjä olla vastuussa homevaurioista. Myyjän ja ostajan väliseen vastuunjakoon vaikuttaa se, kuuluuko homevaurio asunto-osakeyhtiön vai osakkaan vastuulle.

Myyjän velvollisuutena on ennen kaupantekoa selvittää ostajalle asunnon kunto, mahdolliset virheet ja korjaustarpeet. Asuntokauppalain mukaan asunnon virheellisyyttä on arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Jos asunto huononee vaaranvastuun siirryttyä ostajalle, asunnossa katsotaan olevan virhe, jos huononeminen johtuu myyjän sopimusrikkomuksesta.

Myyjä voi määräajaksi ottaa vastattavakseen asunnosta. Jos myyjä on antamalla takuun tai vastaavanlaisen sitoumuksen ottanut vastatakseen asunnon, sen osan tai siihen kuuluvan laitteen käyttökelpoisuudesta tai muusta ominaisuudesta määrätyn ajan, asunnossa, sen osassa tai laitteessa on virhe, mikäli asunto, sen osa tai laite tänä aikana huonontuu sitoumuksen tarkoittamassa suhteessa. Virhevastuuta ei kuitenkaan synny, jos myyjä saattaa todennäköiseksi, että huonontuminen johtuu tapaturmasta, asunnon, sen osan tai laitteen vääränlaisesta käsittelystä tai muusta ostajan puolella olevasta seikasta.

Mikäli vastuu homevauriosta on myyjällä, ostajalla on oikeus vaatia, että homevaurio korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä on oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle. Ostajalla on oikeus saada kärsimästään homevauriosta vahingonkorvausta.

Ostajan Velvollisuudet Asunto-osake kaupassa

Ostajan tulisi aina selvittää asunnon kunto ennen ostopäätöstä. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän on tiennyt kauppaa tehtäessä. Erityisesti käytetyn asunnon kaupassa ostajan tulisi kiinnittää huomiota asunnon ikään.

Tätä havainnollistaa korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2009:60. Tapauksessa oli kysymys P:n hallinnassa olevassa alemmassa kellarikerroksessa sijaitsevassa lämminvarastossa esiintyvästä kosteudesta, siitä johtuvista vahingoista sekä asunto-osakeyhtiön vastuusta ja sen velvollisuudesta ryhtyä P:n vaatimin tavoin toimenpiteisiin vaurioiden korjaamiseksi ja niiden uusiutumisen ehkäisemiseksi. Korkein oikeus oli katselmuksessa todennut, että kellarikerroksen tiloissa oli todettu home- ja mikrobikasvustoa.

Nämä vahingot olivat kosteuden aiheuttamia. Arvioidessaan asunto-osakeyhtiön väitettyä vastuuta lämminvaraston kunnosta korkein oikeus katsoi, ettei kantaja ollut näyttänyt kosteusvaurioiden johtuneen asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta seikasta. Kosteusvauriot olivat todennäköisimmin aiheutuneet väärästä pinnoitteesta. Pinnoite oli lisätty rakenteisiin jonkun muun kuin asunto-osakeyhtiön toimesta sen jälkeen, kun tila oli luovutettu osakkeenomistajan hallintaan.

Asunto-osakeyhtiön talo on rakennettu vuonna 1938 voimassa olleiden rakennusmääräysten ja tason mukaisesti. Se seikka, että nykyään maanalaisiin kellaritiloihin rakennetaan huomattavasti korkeammat vaatimukset täyttäviä lämminvarastoja, ei vaikuttanut asunto-osakeyhtiön vastuuseen tämän noin 70 vuotta vanhan varastotilan kunnosta. Asunto-osakeyhtiötä ei velvoitettu korjauksiin, jotka parantaisivat tilan käyttömahdollisuuksia.

Hometalo & Kiinteistö Kauppa

Kiinteistössä ilmenevää homevauriota kutsutaan laatuvirheeksi. Kiinteistössä olevista virheistä ja niitä koskevista vastuukysymyksistä säädetään maakaaressa. Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, kun myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Edellytyksenä on, että laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Niin ikään kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Hometalo tapauksissa on edellä mainituissa tilanteissa kysymys kiinteistön laatuvirheestä. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Kaupan purku tarkoittaa, että ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Lisäksi ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen.

Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Vahingonkorvaus käsittää lähtökohtaisesti täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Vahingonkorvausta voidaan kuitenkin sovitella, jos se on kohtuuton. Kohtuuttomuutta arvioitaessa on huomioitava sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.

Ostajan Velvollisuudet Kiinteistökaupassa

Ostajan tulisi aina tarkastaa kiinteistö ennen ostopäätöstä. Ostaja ei nimittäin saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ennen kauppaa ostajan edellytetään aina perehtyvän kuntotarkastusraporttiin ja tuntevan raportin sisällön.

Tätä havainnollistaa hyvin korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2019:16. Tapauksessa rakennuksen alapohja- ja ulkoseinärakenteissa oli laajoja kosteus-, home- ja lahovaurioita. Rakennuksessa ei ollut tuulettuvaa alapohjaa, kuten ostajille oli ennen kauppaa ilmoitettu, vaan maanvarainen betonilaatta. Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia.

Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.

Turun hovioikeuden ratkaisussa nro 2155 2.11.2007 S 06/1172 arvioitiin vuokraoikeuden ja vuonna 1886 rakennetun huvilan kauppaa. Tapauksessa myyjä väitti ostajien laiminlyöneen ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Ostajien aloitteesta oli kuitenkin ennen kaupantekoa toimitettu kohteen kuntotarkastus. Kuntotarkastuksen pohjalta rakennusinsinööri oli laatinut laajan tarkastuskertomuksen. Lisäksi ostajat olivat muulla tavoin tutustunet kohteeseen ennen varsinaista kaupan tekoa. Hovioikeuden mukaan asiassa oli selvitetty, että ostajat olivat täyttäneet selonottovelvollisuutensa ennen kaupan tekoa.

On kuitenkin huomattava, että maakaaren mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Näin ollen ostajan laiminlyönti kiinteistön tarkastusvaiheessa ei poista myyjän vastuuta antamistaan tai antamatta jättämistään tiedoista.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu myös

Kiinteistökaupan purkaminen ja sen edellytykset

Kiinteistökauppa voidaan osapuolten tahdosta purkaa sopimuksella. Tällainen sopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja huomioida tulee se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero sekä alkuperäisestä

Lue Lisää »