Kiinteistökauppa

Kiinteistökauppa

Kiinteistökauppa on usein ihmisen suurin ostos elämänsä aikana. Niinpä se on myös suurien tunteiden sekä isojen rahojen kauppa.

Yleistä

Kiinteistönkaupasta säädetään maakaaressa (12.4.1995/540). Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kiinteistönkauppakirjasta on käytävä ilmi 1) luovutustarkoitus, 2) luovutettava kiinteistö, 3) myyjä ja ostaja ja 4) kauppahinta ja muu vastike. Jos kiinteistönkauppakirjaa ei ole tehty kirjallisesti tai siitä eivät ilmene edellä mainitut tiedot, kauppa ei ole sitova.

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti. Jos kiinteistön hallinnon siirtymisestä ei ole sovittu, myyjän on luovutettava kiinteistö heti kaupan tekemisen jälkeen. Ostajalla on tuolloin oikeus saada kiinteistö yksinomaiseen hallintaansa, jota myyjällä ei ole oikeus häiritä. Myyjällä on velvollisuus luovuttaa ostajalla hänen hallussaan olevat kiinteistön saantokirjat, panttikirjat, vuokrasopimukset ja muut näihin verrattavat asiakirjat, jotka ovat ostajalle tarpeellisia lainhuudon saamiseksi tai muutoin kiinteistön omistajana. Nämä asiakirjat on luovutettava ostajalle heti, vaikka kiinteistö jäisi myyjän hallintaan.

Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä. Jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, hänellä on oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on myös oikeus saada korvausta kärsimästään vahingosta. Viivästys on tapahtunut silloin, kun hän on 1) kokonaan laiminlyönyt kiinteistön luovutuksen, 2) luovuttaa kiinteistön myöhässä tai 3) pidättää osan kiinteistöstä itselleen. Ostajalla ei ole purkuoikeutta, jos hän ottaa kiinteistön vastaan. Kiinteistön vastaanottaminen voi tapahtua esimerkiksi muuttamalla kiinteistölle tai ryhtymällä kiinteistöä koskeviin oikeudellisiin määräämistoimiin. Määräämistoimia ovat esimerkiksi luvan hakeminen rakentamista tai maa-ainesten ottamista varten.

Myyjän vahingonkorvausvastuu viivästymisestä on ankara. Hän ei vapaudu vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei viivästys johdu hänen huolimattomuudestaan. Myyjä ei voi vedota siihen, että viivästyksen on aiheuttanut hänestä riippumaton syy, esimerkiksi vuokralainen, joka ei ole suostunut poistumaan kiinteistöltä. Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton huomioiden muun muassa sopimusrikkomuksen syy ja myyjän mahdollisuus ehkäistä vahinko. Ennen luovutusta myyjällä on velvollisuus pitää asianmukaisesti huolta kiinteistöstä. Myyjän on suoritettava kiinteistön kunnossapidolle välttämättömät toimet ja vahinkoa aiheuttavat viat on korjattava. Jos myyjä laiminlyö huolenpitovelvollisuutensa, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen. Jos vahinko on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa.

Myyjän luovutusvelvollisuuden lisäksi kiinteistön kaupassa voidaan sopia muista myyjän velvollisuuksista, esimerkiksi velvollisuudesta tehdä rakennustyö kiinteistön ostajalle.

Myyjä

Kiinteistön kaupan määrämuoto

Myyjän velvollisuudet kiinteistön kaupassa määräytyvät myyjän ja ostajan välisen sopimuksen ja lainsäädännön perusteella.

Kiinteistönkaupasta säädetään maakaaressa (12.4.1995/540). Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kiinteistönkauppakirjasta on käytävä ilmi 1) luovutustarkoitus, 2) luovutettava kiinteistö, 3) myyjä ja ostaja ja 4) kauppahinta ja muu vastike. Jos kiinteistönkauppakirjaa ei ole tehty kirjallisesti tai siitä eivät ilmene edellä mainitut tiedot, kauppa ei ole sitova.

Kiinteistön hallinnan siirto ja myyjän velvollisuudet

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti. Jos kiinteistön hallinnon siirtymisestä ei ole sovittu, myyjän on luovutettava kiinteistö heti kaupan tekemisen jälkeen. Ostajalla on tuolloin oikeus saada kiinteistö yksinomaiseen hallintaansa, jota myyjällä ei ole oikeus häiritä. Myyjällä on velvollisuus luovuttaa ostajalla hänen hallussaan olevat kiinteistön saantokirjat, panttikirjat, vuokrasopimukset ja muut näihin verrattavat asiakirjat, jotka ovat ostajalle tarpeellisia lainhuudon saamiseksi tai muutoin kiinteistön omistajana. Nämä asiakirjat on luovutettava ostajalle heti, vaikka kiinteistö jäisi myyjän hallintaan.

Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä. Jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, hänellä on oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on myös oikeus saada korvausta kärsimästään vahingosta. Myyjän vahingonkorvausvastuu viivästymisestä on ankara. Hän ei vapaudu vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei viivästys johdu hänen huolimattomuudestaan. Myyjä ei voi vedota siihen, että viivästyksen on aiheuttanut hänestä riippumaton syy, esimerkiksi vuokralainen, joka ei ole suostunut poistumaan kiinteistöltä. Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton huomioiden muun muassa sopimusrikkomuksen syy ja myyjän mahdollisuus ehkäistä vahinko.

Ennen luovutusta myyjällä on velvollisuus pitää asianmukaisesti huolta kiinteistöstä. Myyjän on suoritettava kiinteistön kunnossapidolle välttämättömät toimet ja vahinkoa aiheuttavat viat on korjattava. Jos myyjä laiminlyö huolenpitovelvollisuutensa, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen. Jos vahinko on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa.

Myyjän luovutusvelvollisuuden lisäksi kiinteistön kaupassa voidaan sopia muista myyjän velvollisuuksista, esimerkiksi velvollisuudesta tehdä rakennustyö kiinteistön ostajalle.

Laatuvirhe kiinteistön kaupassa

Kiinteistö on luovutettava ostajalle sellaisessa kunnossa kuin kaupassa on sovittu. Jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakenteista tai muista laadullisista ominaisuuksista, kiinteistössä on laatuvirhe. Vaikutuksellisten seikkojen ilmoittamatta jättäminen rinnastetaan virheellisten ja harhaanjohtavien tietojen antamiseen. Kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, kun myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa sen soveltumiseen aiottuun käyttöön. Kiinteistössä on laatuvirhe silloin, kun kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää. Jos kiinteistön ominaisuuksista ei ole sovittu, kiinteistön on vastattava samankaltaiselle kiinteistölle tyypillistä tasoa.

Salainen virhe kiinteistön kaupassa

Salaisessa virhe tarkoittaa sitä, että myyjä ja ostaja eivät ole tienneen eikä heidän olisi pitänytkään tietää virheestä kaupantekohetkellä. Lisäksi virhe on jäänyt huomaamatta kaupan tekoa edeltävässä kuntotarkastuksessa. Salaisen virheen kohdalla molemmat osapuolet ovat toimineet huolellisesti. Jos virhe on ollut toisen tai molempien osapuolien tiedossa, kyseessä ei ole salainen virhe. Myyjä on vastuussa salaisesta virheestä vain silloin, kun kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää. Ostaja ei voi vaatia hyvitystä vain pienen salaisen virheen perusteella, vaan virheen on oltava merkittävä.

Myyjän tiedonantovelvollisuus viranomaisten päätöksistä

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus kiinteistön vallintaa koskevista viranomaisten päätöksistä.  Myyjällä ei ole velvollisuutta tiedottaa ostajaa yleisistä lakiin perustuvista rajoituksista kiinteistöjen vallinnassa. Tietojen antamistavalla ei ole merkitystä, vaan tiedot voidaan antaa joko suullisesti tai kirjallisesti.

Ostaja

Kiinteistön kaupan määrämuoto

Ostajan velvollisuudet kiinteistön kaupassa määräytyvät myyjän ja ostajan välisen sopimuksen ja lainsäädännön perusteella.

Kiinteistönkaupasta säädetään maakaaressa (12.4.1995/540). Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kiinteistönkauppakirjasta on käytävä ilmi 1) luovutustarkoitus, 2) luovutettava kiinteistö, 3) myyjä ja ostaja ja 4) kauppahinta ja muu vastike. Jos kiinteistönkauppakirjaa ei ole tehty kirjallisesti tai siitä eivät ilmene edellä mainitut tiedot, kauppa ei ole sitova.

Kiinteistön hallinnan siirto

Jos kiinteistön hallinnon siirtymisestä ei ole sovittu, myyjän on luovutettava kiinteistö heti kaupan tekemisen jälkeen. Ostajalla on tuolloin oikeus saada kiinteistö yksinomaiseen hallintaansa, jota myyjällä ei ole oikeus häiritä. Ostajalla on oikeus saada kiinteistön saantokirjat, panttikirjat, vuokrasopimukset ja muut näihin verrattavat asiakirjat, jotka ovat hänelle tarpeellisia lainhuudon saamiseksi tai muutoin kiinteistön omistajana. Myyjän kiinteistön hallinta-aikana ostaja ei saa määrätä kiinteistöstä niin, että myyjälle hallinta-aikana kuuluvien oikeuksien käyttö estyy.

Kauppahinnan maksaminen

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti. Ostajan tärkein velvollisuus on maksaa kauppahinta. Jos ostaja ei täytä maksuvelvollisuuttaan oikeassa paikassa ja oikeaan aikaan, maksu on viivästynyt. Mikäli maksuajasta ei ole sovittu, maksu on suoritettava myyjän vaatimuksesta. Maksu tapahtuu lähtökohtaisesti myyjän luona. Viivästyksen perusteella myyjä voi vaatia sopimuksen täyttämistä. Viivästyksen seuraamuksia ovat 1) ostajan velvollisuus maksaa viivästyskorkoa, 2) jos kyseessä ei ole ylivoimainen este, myyjän oikeus vahingonkorvaukseen ja 3) poikkeustapauksissa myyjällä on oikeus kaupan purkuun. Lisäksi myyjällä on oikeus pidättyä kiinteistön hallinnan luovutuksesta, kunnes kauppahinta on maksettu.

Vaaranvastuu

Ostajalla on kiinteistön osalta vaaranvastuu. Ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi. Vaaranvastuu kaupan jälkeisistä vahingoista on ostajalla myös silloin, kun kiinteistön hallinta on pidätetty myyjälle tai kun kauppa on ehdollinen.

Virhe kiinteistön kaupassa

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole kuitenkaan ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä tarkastaa seikkoja, joiden selvittäminen edellyttää teknistä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan tietoisuus virheestä ei poista myyjän virhevastuuta, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Reklamaatio

Ostajan on reklamoitava eli ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tarkkaa aikarajaa ei ole asetettu. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu tai hän menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen. Myyjä ei vapaudu vastuusta reklamaatioajan kulumisen perusteella, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Reklamaation muoto ja sisältö

Reklamaatiolle ei ole säädetty määrämuotoa. Käytännössä reklamaatio tulisi tehdä kirjallisesti tai muutoin niin, että se voidaan myöhemmin tarvittaessa todistaa. Reklamoidessaan virheestä ostajan tulee ilmoittaa, mitä virhe koskee ja miten se ilmenee. Ostajan on ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei tarvitse olla yksilöityjä ja virheilmoitusta voi myöhemmin täydentää.

Asuntokauppa

Yleistä

Asuntokaupasta säädetään asuntokauppalaissa (23.9.1994/843). Laissa säädetään muun muassa kaupan tekemisestä ja ostajan suojaamisesta rakentamisvaiheessa. Uuden asunnon kaupassa perustajaosakas myy asunnon käyttöönotettavaksi ensimmäistä kertaa. Myynti voi tapahtua rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen.

Uuden asunnon kauppa

Myyjä

Vakuudet

Uuden asunnon kaupassa myyjällä on velvollisuus asettaa rakentamisen aikaisia ja rakentamisen jälkeisiä vakuuksia, joiden tarkoituksena on turvata ostajan asema.

Vaaranvastuu ja asunnon hallinnan luovutus

Myyjällä on vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen kuin se luovutetaan ostajan hallintaan. Jos hallinnan luovutus kuitenkin viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, on ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Tämä edellyttää, että myyjä on tehnyt sen, mitä hallinnan luovutus häneltä edellyttää. Jos vaaranvastuu on ostajalla, hänen on maksettava kauppahinta siitä huolimatta, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä.

Virheet asunnon kaupassa

Uuden asunnon kaupassa voi esiintyä monenlaisia virheitä. Virheet on jaettu yleiseen virhesäännökseen, asunnon tietoa koskeviin virheisiin, taloudellisiin virheisiin ja oikeudellisiin virheisiin. Yleinen virhesäännös viittaa siihen, että asunto ei ole sopimuksen-, hyvän rakentamistavan tai rakentamismääräysten mukainen tai se ei täytä terveellisyysvaatimuksia. Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös silloin, kun myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tällaisen tiedon.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Uuden asunnon kaupassa myyjän tiedonantovelvollisuus on laajempi kuin käytetyn asunnon kaupassa. Myyjän on kerrottava, jos asunto poikkeaa kaupantekohetken tai asunnon käyttöönottohetken rakentamista koskevista tai vastaavista määräyksistä. Myyjän on tiedotettava asunnon ympäristöä ja asunnon sijaintipaikkakunnan palveluja koskevista seikoista. Myyjän ei tarvitse kertoa sellaisista seikoista, jotka ostaja voi vaikeudetta havaita asunnon ennakkotarkastuksessa.

Ostaja

Ostajan oikeus vahingonkorvaukseen ja kaupan purku

Ostaja saa purkaa kaupan jo ennen kuin asunnon sovittu luovutusajankohta on käsillä, jos on ennalta painavia syitä olettaa, että purkuun oikeutettava viivästys tulee tapahtumaan.

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii myyjän viivästyksen vuoksi, jollei myyjä osoita, että viivästys johtuu hänen vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella olevasta esteestä, jota hänen ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon kaupantekohetkellä ja jonka seurauksia hän ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa. Ostajalle aiheutuvan välillisen vahingon myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos viivästys tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Jos ostaja on asettanut myyjälle määrätyn lisäajan sopimuksen täyttämistä varten eikä se ole kohtuuttoman lyhyt, ostaja saa niin ikään purkaa kaupan, jos myyjä ei täytä sopimusta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa ostaja saa purkaa kaupan vain, jos myyjä ilmoittaa, ettei hän täytä sopimusta tämän ajan kuluessa.

Virheet ja reklamaatio

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Ostaja ei saa vedota taloudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan laiminlyönnillä ei ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Ostaja ei saa vedota oikeudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan laiminlyönnillä ei ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Käytetyn asunnon kauppa

Yleistä

Asuntokaupasta säädetään asuntokauppalaissa (23.9.1994/843). Käytetyn asunnon kaupassa asunto myydään käytettynä tai muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu. Osakkaan ja taloyhtiön välisistä vastuista ja velvollisuuksista säädetään asunto-osakeyhtiölaissa (22.12.2009/1599).

Myyjä

Asunnon hallinnan ja asiakirjojen luovuttaminen

Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta sekä luovutettava osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat taikka annettava suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana. Tässä tarkoitetut asiakirjat on luovutettava tai suostumus annettava samana ajankohtana kuin asunnon hallinta on luovutettava, jollei toisin ole sovittu. Suostumus, joka tarvitaan ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin ehdollisena, on annettava heti kaupanteon jälkeen, jollei toisin ole sovittu. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa eikä tässä tarkoitettuja asiakirjoja taikka antamaan suostumustaan ostajan saannon kirjaamiseen osake-huoneistorekisteriin ennen kuin ostaja maksaa kauppahinnan, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai osa siitä erääntyy maksettavaksi vasta myöhemmin.

Vaaranvastuu

Myyjällä on vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen kuin se luovutetaan ostajan hallintaan. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, on kuitenkin ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.

Myyjän vastuu asunnon kustannuksista

Lähtökohtana on, että myyjä vastaa seuraavista asunnon kustannuksista: 1) säännöllisistä yhtiövastikkeista ja muista niihin rinnastettavista asuntoyhteisölle suoritettavista maksuista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, 2) muista asunnon hoito-, ylläpito- tai parannuskustannuksista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, milloin kysymyksessä on hyödykkeen käyttöön perustuva juokseva meno, tai jotka syntyvät ennen asunnon hallinnan luovutusta, milloin kysymyksessä on muunlainen meno ja 3) asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista, joita koskeva maksuvelvollisuus syntyy ennen asunnon hallinnan luovutusta. Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, ostaja vastaa tässä tarkoitetuista kustannuksista siitä lähtien, kun luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua. Jos asunto jo kauppaa tehtäessä on ostajan hallinnassa, vastuu tässä tarkoitetuista menoista siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana, jollei toisin sovita.

Myyjän oikeudet, kun ostaja ei maksa kauppahintaa

Jos ostaja ei maksa kauppahintaa tai sen osaa ajoissa, myyjällä on oikeus viivästyskorkoon korkolain mukaisesti. Myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Jos myyjä on asettanut ostajalle maksun suorittamista varten määrätyn lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, myyjä saa purkaa kaupan, jollei maksua suoriteta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa myyjä saa purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua tämän ajan kuluessa. Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle taikka suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu. Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu.

Myyjällä on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jollei ostaja osoita, että viivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän kerrottava kaikki tiedossaan olevat seikat, joilla voi olla vaikutusta kaupasta päättämiseen. Myyjän on annettava tiedot asunnosta, sen ympäristöstä ja palveluista. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajille tiedossaan olevista merkittävistä vioista ja puutteista, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Sen sijaan myyjän ei tarvitse kertoa sellaisista seikoista, jotka ostaja voi vaikeudetta havaita asunnon ennakkotarkastuksessa. Myyjän on kerrottava ostajalle kaikista oikeuksista, jotka jäävät rasittamaan kaupan kohdetta kaupan tekemisen jälkeen, esimerkiksi panttioikeuksista.

Ostaja

Ostajan sietämisvelvollisuus

Käytetyn asunnon kaupassa merkittävää on asunnon kunto ja ikä. Ostajan on siedettävä enemmän puutteita vanhan kuin uuden asunnon kaupassa. Käytetyn asunnon kaupassa onkin ensiarvoisen tärkeää tutustua tarkasti asuntoon ja ottaa huomioon mahdolliset korjaustarpeet.

Vaaranvastuu

Käytetyn asunnon kaupassa vaaranvastuu on lähtökohtaisesi myyjällä. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, on kuitenkin ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua. Jos asunto jo kauppaa tehtäessä on ostajan hallinnassa, vaaranvastuu asunnosta siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana. Jos vaaranvastuu on ostajalla ja asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, ostajan on tästä huolimatta maksettava kauppahinta.

Kauppahinnan maksaminen ja viivästyminen

Jos asunnon hallinta taikka osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat ovat myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta ajankohtana, jona kauppahinta tai osa siitä sopimuksen mukaan erääntyy maksettavaksi, ostajalla on oikeus pidättyä maksun suorittamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Vastaavasti jos myyjä on viivästynyt antamasta suostumustaan osakehuoneistorekisteriin tehtävään kirjaukseen, ostajalla on oikeus pidättyä maksusta, kunnes suostumus annetaan. Tämän jälkeenkin ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta sellaista osaa kauppahinnasta, joka on tarpeen myyjän viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.

Kauppahinnan maksaminen ja virhe

Ostajalla on asunnon virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Ostaja ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus. Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi. Myyjä voi kuitenkin vapautua korvausvastuusta, jos hän osoittaa, että virhe ei johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Jollei toisin ole sovittu, ostajan on, saatuaan kohtuullisen tilaisuuden tarkastaa asunto ja osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat, maksettava kauppahinta samalla, kun asunnon hallinta luovutetaan hänelle ja hänelle luovutetaan edellä mainitut asiakirjat tai annetaan suostumus hänen saantonsa kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin.

Reklamaatio virheen perusteella

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Säännöstä ei kuitenkaan sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu myös

Kiinteistökaupan purkaminen ja sen edellytykset

Kiinteistökauppa voidaan osapuolten tahdosta purkaa sopimuksella. Tällainen sopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja huomioida tulee se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero sekä alkuperäisestä

Lue Lisää »