Salainen Virhe Kiinteistössä

Maakaaren 2 luvun 17 § mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) se ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä on sovittu,

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon jostain kiinteistöön kuuluvasta olennaisesta seikasta,

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, tai

4) jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.

Tällöin virheen olemassaolon ratkaisun keskeisenä perusteena on kaupan osapuolten sopimus. Esimerkiksi mikäli kiinteistö markkinoidaan ja myydään huonokuntoisena, ei ostaja voi odottaa että se on uutta vastaavassa kunnossa.

Kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, kun kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä vastaavan kaltaisessa tilanteessa voidaan odottaa, vaikka myyjäkään ei tiennyt virheestä. Virhe voi siis olla sellainen, että myyjäkään ei ole tiennyt, tai josta myyjän ei olisi kohtuudella edes pitänyt tietää. Tällaista virhettä kutsutaan salaiseksi virheeksi. Samaisen maakaaren 2 luvun 17 § mukaan kiinteistössä on laatuvirhe jos:

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Myyjällä voi siis olla vastuu kaupan kohteen virheestä, vaikka myyjällä ei ole ollut siitä mitään tietoa tai vaikka myyjä ei olisi virhettä omalla toiminnallaan millään tavalla aiheuttanut. Tyypillinen esimerkki ovat laho- tai homevauriot nuorissa omakotitaloissa, joissa vastaavia vaurioita ei tavallisesti esiinny. Tällöin kyseessä on salaiseksi virheeksi nimitetty laatuvirhe. Tällaisessa tapauksessa riskiä voitaisiin mahdollisesti siirtää ostajalle ainakin osittain ottamalla virheen mahdollisuus huomioon kauppahinnassa tai muissa kauppaehdoissa. Salaisen virheen vuoksi ostaja voi vaatia hinnan alennusta, tai olennaisen virheen tapauksessa kaupan purkua. Myyjälle on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa.

Asuntokauppalaki säätelee pääosin asunto-osakkeilla käytävää asuntokauppaa. Asuntokauppalain mukaan käytetyssä asunnossa on laatuvirhe, jos asunto ei vastaa sovittua tai sitä mikä katsotaan sovituksi osapuolten kesken. Myös asuntokaupassa laatuvirhe voi olla sellainen, ettei myyjäkään ole siitä tiennyt eikä hänen olisi siitä kohtuudella edes pitänyt tietää. Tällöin myös asuntokaupassa on kyseessä salainen virhe.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu Myös

Kiinteistökaupan purkaminen ja sen edellytykset

Kiinteistökauppa voidaan osapuolten tahdosta purkaa sopimuksella. Tällainen sopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja huomioida tulee se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero sekä alkuperäisestä

Lue Lisää »