Ostajan tarkastusvelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus kiinteistökaupassa

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa ostajalle on asetettu myytävän kiinteistön tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella. Normaalitilanteessa edellytetään huolellisuutta, jota voidaan yleisesti olettaa osoitettavan arvokasta omaisuutta hankittaessa. Säännöstä sovellettaessa ostajan oma kiinteistöalan asiantuntemus saattaa tiukentaa hänen tarkastusvelvollisuuttaan.

Rakennusten osalta maakaaren esitöissä on katsottu, että rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kun tiloihin, esimerkiksi ullakolle tai kellariin, on esteetön pääsy. Tavallisesti tarkastukseen kuuluu myös kiinteistön rajojen katsaus eli kaupan kohteen ulottuvuuden ja kauppaan kuuluvien alueiden läpikäynti. Normaalitapauksessa ostajan ei voida edellyttää turvautuvan asiantuntija-apuun. Kuitenkin ostajan havaitsemat epäilyttävät seikat, joiden merkitystä hän ei pysty itse arvioimaan, saattavat yksittäistapauksessa johtaa tarpeeseen käyttää asiantuntijaa. Rakennusalan ammattilaisen avulla voidaan ennen kaupantekoa pyrkiä selvittämään kaupan kohteen kunto, ja erityisesti asuinkiinteistöjen kaupoissa tällainen menettely on viime aikoina yleistynyt.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan tarkastusvelvollisuus rajautuvat toisiinsa. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin säännöksen mukaan myyjän antamat tiedot rajoittavat ostajan tarkastusvelvollisuutta: ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Tämän vuoksi yksittäistapauksissa jää oikeuskäytännön varaan se, miten tuo raja asetetaan.

Jos myyjä tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta on salannut jonkin kiinteistöä koskevan ja siihen vaikuttavan seikan, tai antanut kiinteistöä koskevia puutteellisia tietoja, hän ei vältä virhevastuutaan vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Sama koskee tilanteita, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Maakaaren perusteluissa on mainittu ostajan tarkastusvelvollisuutta tiukentavana seikkana tilanne, jossa hän havaitsee kosteusvaurioita myytävän kiinteistön seinissä. Tällöin ostajan on ryhdyttävä tavallista tarkempaan tutkimukseen rakennuksen mahdollisten vikojen selvittämiseksi. Toisaalta myyjän tiedonantovelvollisuuden vuoksi kosteusvaurioiden salaaminen voi hyvinkin täyttää kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn kriteerit, jolloin ostaja joka tapauksessa voi vedota laatuvirheeseen.

Rajanveto myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuden välillä ei useinkaan ole helppoa tehdä, koska myyjän antamat virheellisetkin tiedot pääosin poistavat ostajan tarkastusvelvollisuuden. Rajanveto on vaikeinta juuri silloin, kun ostaja ei tarkastuksessa ole havainnut myyjän ilmoittamatta jättämää kiinteistön ominaisuutta, eikä myyjä ole menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tämän rajanvedon alueilla liikuttaessa, tai vähänkin epäselvissä tilanteissa, on ostajan tai myyjän syytä tukeutua kiinteistöriitoihin perehtyneen asianajotoimiston puoleen.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu Myös

Kiinteistökaupan purkaminen ja sen edellytykset

Kiinteistökauppa voidaan osapuolten tahdosta purkaa sopimuksella. Tällainen sopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja huomioida tulee se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero sekä alkuperäisestä

Lue Lisää »