Myyjän vastuu asuntokaupassa riippuu hieman siitä, onko kyseessä uuden asunnon kauppa vai vanhan asunnon kauppa. Asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Asuntokauppalaki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita edellä tarkoitettujen asuntojen ja asuntoyhteisön muiden tilojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita.
Uuden asunnon kauppa
Uuden asunnon kaupassa asunto myydään uutena. Uuden asunnon kaupassa perustajaosakas myy asunnon käyttöönotettavaksi ensimmäistä kertaa. Myynti voi tapahtua rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen.
Myyjän velvollisuutena on luovuttaa asunto ostajan hallintaan sovittuna ajankohtana. Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii myyjän viivästyksen vuoksi. Ostajalla ei kuitenkaan ole vahingonkorvausoikeutta, jos myyjä osoittaa, että viivästys johtuu hänen vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella olevasta esteestä, jota hänen ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon kaupantekohetkellä ja jonka seurauksia hän ei kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa. Ostajalle aiheutuvan välillisen vahingon myyjä on velvollinen korvaamaan vain, jos viivästys tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Välillinen vahinko tarkoittaa epäsuoraa haittaa, joka ei ilmene suorina kuluina. Välillisiä vahinkoja ovat esimerkiksi käyttöhyödyn menetys ja saamatta jäänyt voitto.
Myyjän on ennen kaupantekoa annettava ostajalle tieto asunnon kunnosta, mahdollisista virheistä ja korjaustarpeista. Myyjän on muutoinkin annettava tiedot sellaisista seikoista, jotka voivat vaikuttaa asunnon kauppaan. Myyjän tiedonantovelvollisuus ei poista ostajan selonottovelvollisuutta. Ostajan tulisi aina selvittää asunnon kunto ja muut asunnon kauppaan vaikuttavat seikat ennen varsinaista kaupan tekoa. Ostaja ei nimittäin saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet.
Jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Asuntoyhteisöllä on oikeus vaatia ostajan lukuun myös sellaisen virheen oikaisemista, joka ilmenee ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, jos virheen oikaiseminen on välttämätöntä.
Myyjän velvollisuutena on oikaista virhe. Ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Virheen oikaisu on suoritettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Myyjällä on kuitenkin oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle.
Vaikka ostaja ei vaatisi virheen oikaisemista, myyjä saa omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu tekemään sen. Ostaja saa kieltäytyä oikaisusta, jos siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta, taikka jos kieltäytymiseen on muu erityinen syy. Myyjällä ei ole oikeutta vedota siihen, että hän ei ole saanut tilaisuutta virheen oikaisuun, jos ostaja on korjauttanut virheen eikä olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voida edellyttää, että ostaja olisi jäänyt odottamaan oikaisua myyjän puolelta.
Myyjän velvollisuutena on huolehtia siitä, että ostaja saa asunnon hallintaan ilman oikeudellisia rajoituksia. Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa tai virhe muutoin oikaistaan, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai, jos virhe ei ole olennainen, vaatia sitä vastaavaa hinnanalennusta.
Käytetyn asunnon kauppa
Käytetyn asunnon kaupassa asunto myydään käytettynä tai muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu.
Lähtökohtana on, että myyjä vastaa seuraavista asunnon kustannuksista: 1) säännöllisistä yhtiövastikkeista ja muista niihin rinnastettavista asuntoyhteisölle suoritettavista maksuista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, 2) muista asunnon hoito-, ylläpito- tai parannuskustannuksista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, milloin kysymyksessä on hyödykkeen käyttöön perustuva juokseva meno, tai jotka syntyvät ennen asunnon hallinnan luovutusta, milloin kysymyksessä on muunlainen meno ja 3) asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista, joita koskeva maksuvelvollisuus syntyy ennen asunnon hallinnan luovutusta. Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, ostaja vastaa tässä tarkoitetuista kustannuksista siitä lähtien, kun luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua. Jos asunto jo kauppaa tehtäessä on ostajan hallinnassa, vastuu tässä tarkoitetuista menoista siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana, jollei toisin sovita.
Kuten uuden asunnon kaupassa ja kiinteistön kaupassa, myyjällä on käytetyn asunnon kaupassa tiedonantovelvollisuus. Asuntokauppalain ohella on huomioitava asunto-osakeyhtiölain säännökset. Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan kaikkiin osakeyhtiöihin, jotka on rekisteröity Suomen lain mukaisesti asunto-osakeyhtiöinä, jollei muussa laissa säädetä toisin.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2010:17 isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa. Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla katsottiin olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla.
Kuten uuden asunnon kaupassa ja kiinteistön kaupassa, myyjän on tiedotettava asunnossa mahdollisesti olevista virheistä ja korjaustarpeista. Ilmoitusvelvollisuus koskee laatuvirheiden lisäksi oikeudellisia ja taloudellisia virheitä. Jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, asunnossa on virhe. Myyjän on ennen kaupantekoa annettava ostajalle tieto sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tietävän ja josta ostaja perustellusti olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista, tiedon antamatta jättämisen vaikutus asunnon kauppaan sekä muut seikat.
Ostaja ei kuitenkaan saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostajan laiminlyönti ei poista myyjän tiedonantovelvollisuutta. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Viimeisimmät kommentit