Kiinteistönkauppa
Miten kiinteistön kauppakirja tehdään?
Kiinteistönkaupasta säädetään maakaaressa (12.4.1995/540). Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kiinteistönkauppakirjasta on käytävä ilmi 1) luovutustarkoitus, 2) luovutettava kiinteistö, 3) myyjä ja ostaja ja 4) kauppahinta ja muu vastike. Jos kiinteistönkauppakirjaa ei ole tehty kirjallisesti tai siitä eivät ilmene edellä mainitut tiedot, kauppa ei ole sitova.
Milloin kiinteistön hallinta on siirrettävä ostajalle?
Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti. Jos kiinteistön hallinnon siirtymisestä ei ole sovittu, myyjän on luovutettava kiinteistö heti kaupan tekemisen jälkeen. Ostajalla on tuolloin oikeus saada kiinteistö yksinomaiseen hallintaansa, jota myyjällä ei ole oikeus häiritä. Myyjällä on velvollisuus luovuttaa ostajalla hänen hallussaan olevat kiinteistön saantokirjat, panttikirjat, vuokrasopimukset ja muut näihin verrattavat asiakirjat, jotka ovat ostajalle tarpeellisia lainhuudon saamiseksi tai muutoin kiinteistön omistajana. Nämä asiakirjat on luovutettava ostajalle heti, vaikka kiinteistö jäisi myyjän hallintaan.
Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä. Jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, hänellä on oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on myös oikeus saada korvausta kärsimästään vahingosta.
Mitä tarkoittaa salainen virhe kiinteistön kaupassa?
Salaisessa virhe tarkoittaa sitä, että myyjä ja ostaja eivät ole tienneet eikä heidän olisi pitänytkään tietää virheestä kaupantekohetkellä. Lisäksi virhe on jäänyt huomaamatta kaupan tekoa edeltävässä kuntotarkastuksessa. Salaisen virheen kohdalla molemmat osapuolet ovat toimineet huolellisesti. Jos virhe on ollut toisen tai molempien osapuolien tiedossa, kyseessä ei ole salainen virhe. Myyjä on vastuussa salaisesta virheestä vain silloin, kun kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää. Ostaja ei voi vaatia hyvitystä vain pienen salaisen virheen perusteella, vaan virheen on oltava merkittävä.
Onko reklamaatiolle määräaikaa?
Ostajan on reklamoitava eli ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tarkkaa aikarajaa ei ole asetettu. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu tai hän menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen. Myyjä ei vapaudu vastuusta reklamaatioajan kulumisen perusteella, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Kiinteistöstä löytyy hometta kaupanteon jälkeen, miten toimin?
Kiinteistössä olevat homevauriot tulevat usein esiin vasta kiinteistön kaupan jälkeen. Myyjän tulisi kertoa ostajalle ennen kaupantekoa tiedossaan olevista virheistä. Vastaavasi ostajan on huolellisesti perehdyttävä kiinteistöön ennen kaupan tekoa, jotta hän on selvillä kiinteistön mahdollisista virheistä. Näin ostaja voi havaita korjaustarpeet ajoissa. Mikäli ostaja kaupan teon jälkeen havaitsee kiinteistöllä hometta, josta myyjä ei ole tiedottanut ennen kaupan tekoa, kyseessä on laatuvirhe. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole kuitenkaan ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä tarkastaa seikkoja, joiden selvittäminen edellyttää teknistä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu tai hän menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen.
Jos myyjä ja ostaja eivät ole tienneet eikä heidän olisi pitänytkään tietää homeesta kaupantekohetkellä ja home on jäänyt huomaamatta kaupan tekoa edeltävässä kuntotarkastuksessa, kyseessä on salainen virhe. Myyjä on vastuussa piilevistä homevaurioista vain silloin, kun kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää.
Jos löydät asunnostasi hometta, ota pikaisesti yhteyttä kiinteistön myyjään. Muistele, onko myyjä tiedottanut homeesta tai sen mahdollisesta esiintymisestä kiinteistöllä. Pohdi, olisitko voinut havaita homeen kiinteistön tarkastuksen yhteydessä ennen kaupantekoa. Mikäli et pääse myyjän kanssa sovintoon, ota yhteyttä lakimieheen.
Asuntokauppa
Uuden asunnon kauppa
Mitä tarkoittaa uuden asunnon kauppa?
Uuden asunnon kaupassa asunto myydään uutena. Uuden asunnon kaupassa perustajaosakas myy asunnon käyttöönotettavaksi ensimmäistä kertaa. Myynti voi tapahtua rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen.
Onko ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen myyjän viivästyksen vuoksi?
Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii myyjän viivästyksen vuoksi. Ostajalla ei ole vahingonkorvausoikeutta, jos myyjä osoittaa, että viivästys johtuu hänen vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella olevasta esteestä, jota hänen ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon kaupantekohetkellä ja jonka seurauksia hän ei kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa. Ostajalle aiheutuvan välillisen vahingon myyjä on velvollinen korvaamaan vain, jos viivästys tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Välillinen vahinko tarkoittaa epäsuoraa haittaa, joka ei ilmene suorina kuluina. Välillisiä vahinkoja ovat esimerkiksi käyttöhyödyn menetys ja saamatta jäänyt voitto.
Onko reklamaatiolle määräaikaa?
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Ostajan tulisi reklamoida virheestä niin pian kuin mahdollista. Keskeistä on asian joutuisa selvittäminen. Ostaja ei saa vedota taloudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan laiminlyönnillä ei ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja ei saa vedota oikeudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan laiminlyönnillä ei ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Käytetyn asunnon kauppa
Mitä tarkoittaa käytetyn asunnon kauppa?
Käytetyn asunnon kaupassa asunto myydään käytettynä tai muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu.
Mikä on myyjän vastuu asunnon kustannuksista?
Lähtökohtana on, että myyjä vastaa seuraavista asunnon kustannuksista: 1) säännöllisistä yhtiövastikkeista ja muista niihin rinnastettavista asuntoyhteisölle suoritettavista maksuista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, 2) muista asunnon hoito-, ylläpito- tai parannuskustannuksista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, milloin kysymyksessä on hyödykkeen käyttöön perustuva juokseva meno, tai jotka syntyvät ennen asunnon hallinnan luovutusta, milloin kysymyksessä on muunlainen meno ja 3) asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista, joita koskeva maksuvelvollisuus syntyy ennen asunnon hallinnan luovutusta. Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, ostaja vastaa tässä tarkoitetuista kustannuksista siitä lähtien, kun luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua. Jos asunto jo kauppaa tehtäessä on ostajan hallinnassa, vastuu tässä tarkoitetuista menoista siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana, jollei toisin sovita.
Asunnosta löytyy hometta kaupanteon jälkeen, miten toimin?
Ostajan tulisi hometta löytäessään kutsua paikalle riippumaton kuntotutkija, joka tarkastaa homevaurioiden vakavuuden ja selvittää, kuuluvatko ne myyjän korvattaviksi. Myyjän ja ostajan väliseen vastuunjakoon vaikuttaa se, kuuluuko homevaurio asunto-osakeyhtiön vai osakkaan vastuulle. Jos kunnossapitovastuu on taloyhtiöllä, ostaja voi lukea myyjän vastuulle ja häneltä vaadittaviin kustannuksiin vain sen osuuden korjauskustannuksista, joka yhtiössä tulee hänen maksettavakseen homevaurion korjauksesta. Tarvittaessa ota yhteyttä lakimieheen.
Viimeisimmät kommentit