Kiinteistön kauppakirja ja kaupan tekeminen alkaa sopimusneuvotteluilla, kuten sopimuksen tekeminen yleensäkin. Neuvotteluissa pyritään selvittämään kaupan kohteen ominaisuudet ja arvo, ja millaisesta hinnasta kaupalle olisi edellytyksiä. Ostaja saa myyjältä erilaisia selvityksiä ja tietoja kiinteistöstä, ja lisäksi hän yleensä myös itse tutustuu kiinteistöön. Tarjousten ja vastausten pohjalta muotoutuu sopimuksen lopullinen sisältö. Toisinaan kaupan tekemistä edeltää esisopimus, ja tavallista on antaa esisopimuksen vakuudeksi käsiraha.
Kiinteistön kauppasopimuksen tekemistä ja sisältöä sääntelevät yleiset sopimusoikeudelliset normit sekä maakaaren säännökset, jotka sisältävät määräyksiä sopimuksen muodosta ja sallitusta sisällöstä. Sopimusneuvotteluissa merkitystä on myös kaupan kohteen virhettä ja sen seuraamuksia sääntelevillä maakaaren normeilla, jotka koskevat myyjän tiedonantovelvollisuutta ja ostajan velvollisuutta tarkastaa kiinteistö ennen kaupan tekemistä. Kauppasopimuksen tekemisessä olennaista on tietää se, että kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Sopimuksen määrämuotoisuus merkitsee, että säädetyn määrämuodon noudattaminen on sopimuksen pätevyyden edellytys. Kyseessä on niin kutsuttu varsinainen muotosäännös, jonka syrjäyttämisestä aiheutuu sopimuksen pätemättömyys. Kiinteistön kaupan muotosäännökset ovat Suomessa kohtalaisen tiukat. Tällä pyritään toteuttamaan omistussuhteiden selkeyttä ja julkisuutta. Lisäksi muotovaatimukset palvelevat usein tärkeitä yksittäisten sopijapuolten tavoitteita. Näiden muotomääräysten avulla pyritään takaamaan, että kauppa perustuu vakaaseen harkintaan, turvataan luovutuksen pätevyys ja selkeys sekä luovutusajankohdan selvyys ja luovutuksen julkisuus.
Kiinteistökaupan määrämuotoisuus vaikuttaa niihin seuraamuksiin, joita aiotusta kaupasta vetäytymisestä aiheutuu. Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (OikTL), joka säätelee yleisesti sopimusoikeutta, säännökset tarjouksen ja vastauksen sitovuudesta eivät lähtökohtaisesti ulotu kiinteistökauppaan. Kumpikin kaupan osapuoli voi periaatteessa vetäytyä kaupan tekemisestä ilman haitallisia seuraamuksia siihen asti, kunnes maakaaren 2 luvun 1 §:n muotovaatimukset täyttävä esisopimus tai lopullinen kauppa on tehty. Maakaaressa on kuitenkin säännös siitä, jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty esisopimuksen vaatimukset täyttävällä tavalla. Tällöin kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Kiinteistön Kauppakirja & Lainvoimaisuus
Kiinteistön kauppakirjan ja kaupan lainmukaisuutta arvioidaan kauppakirjan vähimmäissisältöä, sopimusvapautta ja sen rajoituksia sekä kaupan sallittuja ja kiellettyjä ehtoja koskevien maakaaren 2 luvun 1 (kauppakirjan muoto) ja 2 §:n (purkava ja lykkäävä ehto) sekä 9 §:n (sopimusvapaus) ja 11 §:n (pätemättömät ehdot) säännösten pohjalta. Lisäksi sopimusvapautta rajaa OikTL 36 §:n sovittelusäännös: jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Lisäksi mikäli ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.
Maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetään kiinteistökaupassa käytettävän kauppakirjan muoto. Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Allekirjoitusvaatimus täyttyy myös sillä, että sopijapuoli kaupanteossa myöntää aikaisemman allekirjoituksensa oikeaksi. Tästä lainkohdasta ilmenee, että asiamies voi edustaa kaupanteossa niin myyjää kuin ostajaakin. Tätä valtuutuksen muotoa koskee maakaaren 2 luvun 3 §. Valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.
Kiinteistön kauppa voidaan siis tehdä myös sähköisesti maakaaren 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä, eli käytännössä Maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa. Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä asiamies voi toimia myyjän tai ostajan puolesta sähköisen valtakirjan nojalla, josta käyvät ilmi edellä mainitussa valtuutuksessa vaaditut seikat. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on hyväksyttävä sähköinen kauppakirja samansisältöisenä.
Kiinteisökaupan Kauppakirjan on Sisällettävä
Kiinteistön kauppakirjasta on maakaaren 2 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan aina käytävä ilmi:
1) luovutustarkoitus;
2) luovutettava kiinteistö;
3) myyjä ja ostaja;
4) kauppahinta ja muu vastike.
Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Nämä ehdot muodostavat kaupan vähimmäissisällön. Jos niistä ei ole kauppakirjassa sovittu, katsotaan, ettei kauppa ole lainkaan syntynyt.
Muotovaatimus tarkoittaa ensinnäkin, että kiinteistökauppa on muotovirheen vuoksi pätemätön, jos jokin mainituista vähimmäistiedoista puuttuu kokonaan kauppakirjasta. Toisaalta säännöksestä seuraa se, että muista kuin mainituista vähimmäistiedoista voidaan sitovasti sopia myös merkitsemättä niitä kauppakirjaan. Poikkeuksen muodostavat kaupan lykkäävät ja purkavat ehdot, joista säädetään maakaaren 2 luvun 2 §:ssä.
Luovutustarkoitus ilmenee yleensä jo kiinteistön kauppakirjan sanonnoista, ja nimenomaista lausumaa siitä ei vaadita. Tieto luovutettavasta kiinteistöstä ja kaupan osapuolista merkitsevät vaatimusta niiden riittävästä yksilöinnistä. Tämä on välttämätön vaatimus kiinteistön omistussuhteiden selkeyden kannalta. Tiedot kiinteistöstä ja kaupan osapuolista tulee ilmoittaa sellaisella tarkkuudella, että kaupan kohde ja osapuolten henkilöllisyys (henkilö- tai yhteisötunnus ja osoite) voidaan selvittää yksinomaan näiden tietojen perusteella. Kiinteistörekisteriin merkityn kiinteistön yksilöinnissä on suositeltavaa käyttää kiinteistötunnusta, ja lisäksi on hyvä mainita kiinteistön nimi, osoite, kunta ja kylä tai kaupunginosa.
Kiinteistön määräalan kaupassa kauppakirjaan tulee merkitä mahdollisimman tarkasti tiedot määräalan sijainnista ja rajoista. Vaikka maakaari ei edellytä kartan liittämistä kauppakirjaan, niin on kuitenkin monesti perusteltua tehdä. Kauppahinnan ja muun vastikkeen yksilöimiseksi riittää, että ilmoitetaan peruste, jonka mukaan kauppakirjaan merkitty hinta on laskettavissa. Verotukseen liittyvien epäselvyyksien välttämiseksi on syytä mainita kiinteä kauppahinta, jonka pohjalta määräytyy esimerkiksi varainsiirtoveron suuruus. Jos pääosan vastikkeesta kiinteistön kaupassa muodostaa kiinteä omaisuus, on kyseessä kiinteistöjen vaihto, josta säädetään maakaaren 4 luvun 1 §:ssä.
Kiinteistökaupan Kauppahinta
Kauppahinnasta sovittaessa tulee myös huomioida mahdolliset panttivastuut. Ostaja saattaa velkojan suostumuksella ottaa henkilökohtaisesti vastatakseen panttivakuuksin turvatuista myyjän veloista. Kauppahinnan määrä on yhteydessä myös mahdollisiin virheisiin kiinteistön kaupassa. Kauppahinnan määrästä voidaan arvioida, millaista laatutasoa ostaja on perustellusti voinut kaupan kohteelta olettaa.
Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.
Käytännössä on mahdollista että suullisesti sovitaan korkeammasta kauppahinnasta kuin mitä kauppakirjaan merkitään. Tällöin voidaan puhua niin sanotusta mustasta kauppahinnasta. Kaupan pätemättömyyttä ei ole maakaaressa pidetty mustan kauppahinnan sanktiona. Sitä vastoin mustan kauppahinnan vaatimus ei lain mukaan saa oikeussuojaa. Lisäksi mustaan kauppahintaan perustuvia kiinteistökauppoja on OikTL nojalla toisinaan julistettu pätemättömiksi.
Maakaaren 2 luvun 1 §:n sääntelystä johtuen osapuolet voivat sitovasti sopia varsin monista kaupan yksityiskohdista kauppakirjan ulkopuolella. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi kauppahinnan maksuaikataulu, kiinteistön hallinnan siirtyminen, hallinnan siirtymiseen liittyvä vaaranvastuu sekä tuoton jakautuminen.
Viimeisimmät kommentit