Ennen kiinteistön kauppaa osapuolet tekevät siitä usein esisopimuksen, eli sopimuksen tulevasta kaupasta. Esisopimuksen avulla osapuolet haluavat varmistaa toistensa sitoutumisen kauppaan sellaisessa tilanteessa, jossa lopullisen kaupan tekeminen ei vielä ole syystä tai toisesta mahdollista. Esimerkiksi kaupan rahoitusjärjestelyt tai alueen kaavoitus saattavat olla kesken. Epätietoisuus saattaa olla myös siitä, käyttääkö kunta etuosto-oikeuttaan. Tällainen epätietoisuus voidaan poistaa esimerkiksi hankkimalla esisopimuksen perusteella ennakkotieto asiasta kunnalta (Etuostolaki 8 §).
Kiinteistön kaupan esisopimuksesta säädetään maakaaren (MK) 2 luvun 7 §:ssä. Sen mukaan osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Lainkohta sisältää määräyksiä esisopimuksen muodosta, voimassaoloajasta, sisällöstä ja sitovuudesta. Esisopimus on tehtävä kiinteistön kauppakirjasta säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.
Sitovuuden ehdottomana edellytyksenä on se, että esisopimus tehdään kiinteistön kaupan muotosäännöksiä noudattaen. Tämä vaatimus on asetettu siksi, ettei kaupan määrämuodon tarkoitusta voitaisi esisopimuksen avulla kiertää. Esisopimus on tehtävä MK 2:1:ssä säädetyllä tavalla julkisen kaupanvahvistajan myötävaikutuksin. Jos osapuolta edustaa asiamies, myös valtuutuksen muodon on oltava sama kuin kiinteistön kaupassa. Esisopimuksesta on käytävä ilmi sopimuksen tarkoitus ja sopimuksen kohteena oleva kiinteistö, sopimuksen osapuolet sekä kauppahinta tai muu vastike ainakin perusteiltaan. Lisäksi esisopimukseen on lain mukaan otettava ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä. Esisopimus tehdään tyypillisesti tilanteissa, jolloin kaikkia kaupan keskeisiäkään ehtoja ei vielä voida yksityiskohtaisesti määritellä. Sopimuksen ehtojen tulee kuitenkin antaa tuomioistuimelle selvät ja riittävät perusteet tarvittaessa myöhemmin vahvistaa, millä ehdoin lopullinen kauppa on tehtävä.
Esisopimuksen muotosäännöstä täydentää muotomääräyksen vastaisesta esisopimuksesta vetäytymistä koskeva MK 2:8:n korvaussäännös. Osapuolella on oikeus kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä. Korvaus kaupasta vetäytymisestä on mahdollinen, jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla. Tällöin kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Esisopimus voidaan edellä mainitusti tehdä myös yksipuolisesti sitovana. Tällöin sopimus velvoittaa vain toista osapuolta, kun taas toisella on valta tehdä valinta (ns. optio-oikeus), haluaako hän tehdä kaupan vai ei. Tällainen ehto voidaan liittää esimerkiksi maanvuokrasopimukseen, jossa vuokramiehelle tiettyjen edellytysten täytyttyä annetaan lunastusoikeus vuokra-alueeseen. MK:ssa säädettyä muotoa noudattaen tehty sopimus on samalla kiinteistön kaupan esisopimus.
MK:n esisopimusta koskevan sääntelyn avulla on osaltaan pyritty selkeyttämään kiinteistöjen omistussuhteita, eli ehkäisemään epämääräisen ajan jatkuvia välitiloja omistuksessa. MK 2:7:n mukaan esisopimuksessa on sen vuoksi mainittava päivä, johon mennessä lopullinen kauppa viimeistään on tehtävä. Jos tällaista mainintaa ei ole, sopimus on voimassa viisi vuotta sopimuksen tekopäivästä. On toki huomattava, ettei laki estä sopimasta viittä vuotta pitemmästäkin voimassaoloajasta, kunhan aika ilmoitetaan sopimuksessa täsmällisesti.
Viimeisimmät kommentit