KKO:2019:41 Kaupan purkaminen – Laatuvirhe

B ja C (jäljempänä ostajat) ovat vuonna 2011 ostaneet A:lta ja hänen myötäpuoliltaan (jäljempänä myyjät) 202 500 euron kauppahinnalla kiinteistön, jolla on 1950-luvun lopulla rakennettu asuinrakennus. Ryhdyttyään kaupan jälkeen kunnostamaan asuinrakennusta ostajat ovat vuonna 2015 havainneet, että sen rakenteissa on kivihiilipikeä eli kreosoottia.

Ostajat ovat myyjiä vastaan nostamassaan kanteessa vaatineet, että kiinteistön kauppa puretaan ja myyjät velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta. Toissijaisesti ostajat ovat vaatineet, että myyjät velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennusta 50 000 euroa.

Kanteen mukaan kiinteistössä on ollut salainen virhe. Asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on kivihiilipikeä, josta aiheutuu välitön vaara asumisterveydelle tai ainakin terveyshaitan mahdollisuus. Kivihiilipiestä haihtuu terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä, joita pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämän vuoksi kivihiilipiki on poistettava kokonaan. Kiinteistön ostaessaan ostajat olivat voineet lähteä siitä, että kiinteistöllä ollut asuinrakennus oli asumiskelpoinen ja ettei siinä ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita.

Vastine

Myyjät ovat vaatineet, että kanne hylätään. He ovat katsoneet, että asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä vapautuu haitallisia yhdisteitä sisäilmaan vain, jos rakenteita puretaan. Kivihiilipiki oli ollut rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 1950-luvulla rakennetussa, peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodostanut laatuvirhettä. PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen neljä vuotta kaupanteon jälkeen tehtyä rakenteiden purkua, eikä kiinteistöllä ollut havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä. Rakennuksesta ei ollut aiheutunut terveyshaittaa kaupantekoaikana.

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe sen johdosta, että kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä eli kreosoottia.

Päätös

Korkeimman oikeuden mukaan ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä.

Sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.

Korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa. Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu Myös

Kiinteistökaupan purkaminen ja sen edellytykset

Kiinteistökauppa voidaan osapuolten tahdosta purkaa sopimuksella. Tällainen sopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja huomioida tulee se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero sekä alkuperäisestä

Lue Lisää »