KKO:2016:47 Kiinteistön kauppa – Laatuvirhe – Oikeudenkäyntimenettely – Väittämistaakka

Kiinteistön kaupan purkamista koskeva kanne oli perustunut siihen, että rakennuksen alapohjassa oli ollut laajoina kosteus- ja homevaurioina ilmennyt laatuvirhe, joka oli aiheutunut siitä, että maakosteus oli päässyt kapillaarisesti nousemaan betonilaatan läpi lattiapinnoitteeseen. Hovioikeus hyväksyi purkuvaatimuksen sillä perusteella, että laatuvirhe oli keittiön lattiaan puhkaistu maaperään ulottuva aukko, josta aiheutui terveyshaittana pidettävää mikrobirasitusta huoneilmaan.

HN:lle ja KN:lle myönnettiin valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna siitä kysymyksestä, oliko hovioikeus voinut kanneperuste ja oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n ja 26 luvun 1 §:n säännökset huomioon ottaen hyväksyä kanteen mainitsemallaan perusteella. Kysymys valitusluvan myöntämisestä muilta osin siirrettiin ratkaistavaksi valituksen käsittelyn yhteydessä.

Valituksessaan HN ja KN vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia ensisijaisesti ratkaistaan HN:n ja KN:n hovioikeudessa esittämien vaatimusten mukaisesti ja toissijaisesti palautetaan hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.

MP ja LL vastasivat valitukseen ja vaativat, että valitus hylätään.

Väittämistaakkaa koskeva oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin säännös on ilmaus riita-asian oikeudenkäynnissä noudatettavasta niin sanotusta määräämisperiaatteesta. Se merkitsee muun muassa sitä, että oikeudenkäynnin asianosaiset määrittävät oikeudenkäynnin kohteen. Väittämistaakkaa koskeva säännös merkitsee tämän mukaisesti sitä, että kantajan asiana on riita-asiassa esittää ne kanteensa välittöminä perusteina olevat tosiseikat, joista kantaja katsoo vaatimansa oikeusseuraamuksen suoraan seuraavan. Väittämistaakkaa koskevasta säännöksestä myös seuraa, että tuomioistuin voi perustaa ratkaisunsa ainoastaan näihin seikkoihin, ei sen sijaan asiassa mahdollisesti ilmitulleisiin muihin seikkoihin, kuten todistustosiseikkoihin, joihin kantaja on vedonnut ainoastaan osoittaakseen varsinaisen kanneperusteen olemassaolon.

Kiinteistön laatuvirhettä koskevassa riita-asiassa kanneperusteen kannalta välittömästi merkityksellisiä seikkoja ovat ne, joiden johdosta kiinteistön väitetään poikenneen siitä, mistä oli sovittu tai mitä ostaja oli voinut perustellusti edellyttää. Kantaja määrittelee kanteessaan lähtökohtaisesti tuomioistuinta sitovasti, mitkä seikat ovat tällaisia.

Tässä asiassa MP ja LL ovat kanteensa perusteena käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa vedonneet siihen, että rakennuksen lattiarakenteessa oli laaja-alaiset kosteus- ja homevauriot. Kanteen mukaan niiden syynä oli alapohjan rakennevirhe eli se, että rakennuksen perustushiekka oli liian hienoa, ja se, että hiekan ja betonilaatan välissä ei ollut määräysten edellyttämää kapillaarikatkoa. Tällöin maakosteuden kapillaarinen nousu rakenteisiin ei estynyt ja kosteus pääsi alapohjan rakenteisiin. Lisäksi kanteessa on kuvattu sitä selvitystä, jota MP ja LL olivat alapohjan vaurioitumisesta hankkineet. Yhtenä selvityksenä on kanteessa viitattu allaskaapin alla olleesta aukosta tehtyihin havaintoihin ja siinä todettuun sienikasvustoon, mutta sen ei ole väitetty olleen kanneperusteena olevien kosteus- ja homevaurioiden syynä tai sellaisenaan merkinneen laatuvirhettä. Lisäksi kanteessa on viitattu LL:lle asunnossa oleskelun yhteydessä ilmenneeseen terveyshaittaan lähinnä esitettyjen korvausvaatimusten perusteena.

Hovioikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että parketin vauriot olisivat aiheutuneet siitä, että rakennuksen alapohjassa ei ollut asianmukaista veden kapillaarinousun estävää katkoa. Sen sijaan hovioikeus on katsonut kaupan purkamiseen oikeuttavaksi laatuvirheeksi keittiön lattiaan puhkaistun maaperään ulottuvan aukon, josta aiheutui terveyshaittana pidettävää mikrobirasitusta huoneilmaan.

Korkein oikeus toteaa, että viimeistään MP:n ja LL:n lausumasta käräjäoikeudelle ja muutoksenhakemuksesta hovioikeudelle on yksiselitteisesti ilmennyt, että he ovat vedonneet kiinteistön kaupan virheenä alapohjan väitetystä virheellisestä rakentamisesta johtuneisiin laaja-alaisiin kosteus- ja homevaurioihin lattiarakenteessa. Valituksen perusteella myös kanteessa mainitut kaupan kohteesta annetut virheelliset tiedot ja laiminlyönti antaa merkityksellinen tieto ovat alapohjan osalta koskeneet nimenomaan kosteus- ja homevaurioita. Alapohjan virheelliseen rakentamiseen ja siitä johtuneisiin vaurioihin lattiarakenteessa on siten vedottu kannevaatimusten välittöminä perusteina.

Kanteen välittömänä perusteena ei sen sijaan ole vedottu keittiön allaskaapin alla olleeseen aukkoon sellaisenaan eikä myöskään siitä mahdollisesti aiheutuneeseen terveyshaittaan sisäilmassa. Kanteessa ei siis ole väitetty, että alapohjan aukko ja siinä todettu homekasvusto olisivat laaja-alaisten kosteus- ja homevaurioiden syy tai että aukko sellaisenaan olisi muodostanut terveyshaittaa aiheuttaneen rakennuksen virheen. Niin kuin MP ja LL ovat itsekin Korkeimmassa oikeudessa todenneet, näihin seikkoihin on kanteessa viitattu niin sanottuina todistustosiseikkoina eli osoituksena kanneperusteeksi esitetyistä laaja-alaisista kosteus- ja homevaurioista. Lisäksi LL:n saamaan hengitystieinfektioon on viitattu väitettyjen virheiden perusteella vaadittujen vahingonkorvausten perusteena.

Hovioikeus ei siten olisi saanut perustaa ratkaisuaan mainitsemiinsa seikkoihin, vaan sen olisi tullut arvioida näiden seikkojen merkitystä asiassa vedottujen kanneperusteiden kannalta. Merkitystä ei tässä suhteessa ole niillä hovioikeuden mainitsemilla seikoilla, että allaskaapin alla oleva täyttömaahan asti ulottuva aukko on ollut riidaton tai että siitä otetut mikrobinäytteet ovat olleet osa todistelua.

Hovioikeus on näytönarvioinnissaan päätynyt siihen, että kiinteistössä ei ole ollut MP:n ja LL:n väittämää virhettä, jonka perusteella he olivat vaatineet kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta. Hovioikeuden olisi sen vuoksi tullut hylätä kanne.

Hovioikeus on velvoittanut MP:n ja LL:n suorittamaan HN:lle ja KN:lle korvaukseksi kiinteistön arvon alentumisesta 4 500 euroa korkoineen. HN ja KN ovat esittäneet tämän vaatimuksensa siltä varalta, että kiinteistön kauppa puretaan. Hovioikeuden ratkaisu on siten tältä osin ollut seurausta sen omaksumasta virheellisestä kannasta MP:n ja LL:n purkuvaatimukseen. Sen vuoksi hovioikeuden ratkaisu oli myös tältä osin poistettava.

Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu Myös

Kiinteistökaupan purkaminen ja sen edellytykset

Kiinteistökauppa voidaan osapuolten tahdosta purkaa sopimuksella. Tällainen sopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja huomioida tulee se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero sekä alkuperäisestä

Lue Lisää »