KKO 2007:91 Asuntokauppa – Virheilmoitus

Arto ja Merja K olivat 3.7.2000 ostaneet Eero ja Eeva M:ltä 114 neliömetrin suuruisen rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavat Asunto Oy Ollinkallio -nimisen yhtiön osakkeet 820 000 markan kauppahinnalla. Kauppakirjan mukaan ostaja oli nähnyt huoneiston ja hyväksyi sen siinä kunnossa kuin se ennen kaupan tekemistä ostajalle esiteltäessä oli.

Rakennus oli valmistunut 1980. Eero ja Eeva M olivat ostaneet huoneiston 31.8.1982 ja asuneet siinä 4.7.1988 saakka, jolloin he olivat myyneet huoneiston. Eero ja Eeva M olivat 9.8.1995 ostaneet huoneiston takaisin itselleen, ja ennen muuttoaan huoneistoon he olivat teettäneet huoneiston kosteisiin tiloihin pintaremontin.

Ennen Arto ja Merja K:n sekä Eero ja Eeva M:n välistä kauppaa eräs rakennusmestari oli 28.6.2000 suorittanut Eero ja Eeva M:n toimeksiannosta huoneiston pesuhuoneen, saunan, WC:n ja keittiön allastason edustan silmämääräisen ja pintakosteusmittauksin toimitetun kosteusteknisen tarkastuksen. Tarkastuksesta annetun lausunnon mukaan pintakosteusmittarilla oli saatu yleiskuva materiaalien kosteustasosta, mutta ei tarkkoja kosteusarvoja, jolloin saadut tulokset olivat lähinnä suuntaa-antavia. Pesuhuoneessa suoritetun tarkastuksen tuloksena oli todettu seinän pintamateriaalina olleiden keraamisten laattojen olevan irti alustastaan ja muutamassa laatassa oli todettu kosteuspoikkeamaa. Lausunnon mukaan kosteudet olivat todennäköisesti normaaleja pesuvesistä aiheutuneita muutoksia pintamateriaalin kosteustasapainossa. Mahdollisista vedeneristyksistä ei tarkastushetkellä ollut tietoa. Myös pesuhuoneen lattian pintamateriaalina olevissa klinkkerilaatoissa oli suihkun vaikutusalueelta mitattu kosteuspoikkeama. Mikäli pesuhuoneen seinien ja lattian vedeneristykset olivat kunnossa, sijaitsivat kosteudet lausunnon mukaan rakennusteknisesti oikeassa paikassa.

Eero M ja Arto ja Merja K ovat Korkeimmassa oikeudessa kertoneet ennen kaupan solmimista käydyistä, vedeneristyksen olemassaoloa koskeneista neuvotteluista samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on hovioikeudessa merkitty. Asiassa on siten selvitetty, että Arto ja Merja K:n ilmoitettua Eero ja Eeva M:lle harkitsevansa asuntokaupasta vetäytymistä kosteiden tilojen kosteusteknisessä tarkastuksessa esiin tulleiden seikkojen johdosta Eero M oli kutsunut Arto ja Merja K:n vielä keskustelemaan tarkemmin tarkastuskertomuksesta ja kosteiden tilojen vedeneristystä koskeneesta epäselvyydestä. Käydyssä keskustelussa Eero M oli kertonut ajoittain itse seuranneensa kosteissa tiloissa vuonna 1995 suoritettujen korjaustöiden edistymistä ja siinä yhteydessä havainneensa pesuhuoneessa vaalean vihreän, turkoosin värisen kosteussulkusivelyn sekä tällä perusteella ilmoittaneensa Arto ja Merja K:lle, että vedeneristys oli tehty asianmukaisesti. Lisäksi Eero M oli tuonut keskustelussa esiin käsityksensä siitä, ettei kosteustarkastusraportissa ollut maininta pesuhuoneen pintamateriaalina olleiden laattojen irtoamisesta alustastaan ollut oikea ja että laattojen erilaisten koputusäänien syynä oli Eero M:n käsityksen mukaan ollut seinien erilaiset taustamateriaalit. Keskustelun yhteydessä Eero M oli tuonut esiin myös sen, että korjaustyön olivat suorittaneet ammattitaitoiset kirvesmiehet.

Eero M:n aloitteesta jatkettujen kauppaneuvottelujen tarkoituksena oli nimenomaisesti ollut selvittää kosteiden tilojen vedeneristyksen asianmukaisuus tilanteessa, jossa Arto ja Merja K olivat ilmoittaneet Eero M:lle aikomuksestaan vetäytyä kaupasta kosteustarkastusraportissa esitettyjen varaumien johdosta. Neuvottelujen tähän lähtökohtaan nähden on selvää, että vedeneristyksen asianmukaisuudella on ollut Eero M:n tieten kaupan syntymisen kannalta ratkaiseva merkitys. Ilmeistä myös on, että Eero M on kertoessaan omista havainnoistaan vedeneristyksen asentamisesta ja sen tehneiden kirvesmiesten ammattitaidosta saanut Arto ja Merja K vakuuttuneiksi vedeneristysten asianmukaisuudesta ja ryhtymään kauppaan. Eero M:n on edellä mainituissa olosuhteissa täytynyt myös käsittää Arto ja Merja K:lle tuolloin kertomiensa seikkojen merkitys kaupan syntymisen kannalta.

Eero M on asian käsittelyn yhteydessä ilmoittanut, että hänellä ei kaupantekohetkellä ollut tosiasiassa ollut tietoa siitä, oliko vedeneristykset tehty vai ei. Eero M on myös Korkeimmassa oikeudessa korostanut sitä, että hän oli kertonut Arto ja Merja K:lle sekä vedeneristyksestä että laattojen kiinnityksestä vain oman vilpittömän käsityksensä.

Niin kuin hovioikeuskin on todennut, asiassa esitetyn näytön perusteella ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että Eero M olisi tahallisesti antanut Arto ja Merja K:lle sellaista tietoa vedeneristyksen olemassaolosta, minkä hän olisi itsekin tosiasiassa tiennyt paikkansa pitämättömäksi. Eero M kuitenkin on perustellut Arto ja Merja K:lle käsitystään vedeneristyksen olemassaolosta omilla näköhavainnoillaan ja viittauksin remonttimiesten ammattitaitoon. Hän on siten antanut Arto ja Merja K:lle selvästi ja varauksetta sellaisen kuvan, että hän tosiasiassa tiesi vedeneristyksen asennetuksi, vaikkei näin ollut asia. Tällaisen virheellisen käsityksen antamista kaupan syntymisen kannalta olennaisesta seikasta ei voida enää pitää pelkästään kaupan kohteen ominaisuuksien kaupallisena kehumisena.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin virheilmoitusaikaa koskevalla poikkeussäännöksellä on pyritty siihen, ettei myyjä voisi vapautua pelkästään ajan kulumisen perusteella virhevastuustaan, jos hänen menettelyään kaupanteon yhteydessä voidaan pitää selvästi epälojaalina tai sopimattomana. Säännöstä voidaan sen tarkoitus huomioon ottaen soveltaa paitsi säännöksen perusteluissa erikseen todetuissa tilanteissa, myös muissa, moitittavuudeltaan vastaavissa tilanteissa, joissa myyjä esimerkiksi on selvästi sopimattomasti johtanut ostajaa harhaan kaupan kannalta olennaisten seikkojen suhteen.

Asiassa on edellä kerrotuin tavoin selvitetty, että Eero M oli vedeneristyksen asianmukaisuutta koskeneet ostajien epäilyt hälventääkseen ja saadakseen nämä ryhtymään kauppaan antanut ymmärtää olevansa tietoinen kaupan syntymisen kannalta ratkaisevasta seikasta, vaikkei hän tosiasiassa ollut ollut siitä tietoinen. Tällaisen väärän tiedon antamista edellä kerrotuissa olosuhteissa on pidettävä asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentissa tarkoitettuna kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu Myös

Kiinteistökaupan purkaminen ja sen edellytykset

Kiinteistökauppa voidaan osapuolten tahdosta purkaa sopimuksella. Tällainen sopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja huomioida tulee se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero sekä alkuperäisestä

Lue Lisää »